任意売却Q&A | 日経管財株式会社

質問をクリックすると、下に回答が表示されます。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンなどの融資の返済が困難になった不動産を、競売の前段階で、金融機関など債権者との合意に基づいて売却する手続きです。

しかし、売却するためには、住宅ローンを完済し、担保である不動産の抵当権を解除してもらう必要があります。住宅ローンの残高よりも不動産が高く売れれば問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないケースでは、金融機関の合意が必要になるのです。

もし任意売却をせずにそのまま返済が滞れば、金融機関は担保である不動産を差し押さえた上で、不動産競売の申し立てをすることになります。任意売却では一般の不動産流通市場で取り引きされるため、競売よりは高く売れることが見込めます。そのため金融機関も比較的柔軟に対応してくれるのです。また、交渉のやり方によっては引越費用などを出してもらえることもあります。

住宅ローンを滞納するとどうなる？

住宅ローンを滞納しても、1回ぐらいであれば後日、延滞損害金を支払う程度で済みます。しかし、滞納が2～3ヶ月続くと督促状が届き始めます。それでも返済がなされず滞納期間が3～6ヶ月経過すると物件が差し押さえられ、たとえそこに住んでいたとしても競売にかけられてしまうのです。また、競売情報は公開されますので、あなたの住まいが競売にかけられていることが周囲にも知られてしまいます。

任意売却と不動産競売の違いは？

不動産競売とは、住宅ローンなど融資の返済ができなくなったときに、担保の不動産を裁判所が強制的に売却して金融機関など債権者への借金返済にあてることをいいます。この場合、不動産は競売という特殊な状況で取り引きされることになり、通常の相場の6～8割程度でしか売却することができません。しかも競売での売却価格がローン残高より少ない場合には、残りの債務はそのまま引き継がれてしまいます。

一方任意売却では、不動産が一般流通市場で取り引きされるので、競売よりは有利な条件で売却することができます。また、任意売却は金融期間との話し合いの上で手続きを進めていきますので、経済的にも精神的にも負担が軽いというのも競売との大きな違いです。

任意売却と不動産競売の違い

比較項目	任意売却	不動産競売
売却価格	◎ 市場価格	× 一般的に市場価格以下（つまり債務が多く残ってしまいます）
引越し費用の確保	◎ 交渉により売却価格から捻出できる場合があります	× できません
引越し先	◎ 相談できます	× 自分で探さなければならない
引越し時期	◎ 相談できます	× 強制的に退去させられます
売却経費	◎または○ 経費は不要な場合と交渉により売却価格から捻出できる場合があります	×
ご近所	○ 競売前に販売するため諸事情を知られません	× 新聞・インターネットなどで公になります
債権者交渉	◎ 当社が債権者と交渉します	× 裁判所が決定します
固定資産税	○ 差押えに対し一部支払いが可能です	× 債務として残ります
残債の支払い	○ 当社がアドバイスします	× 独自に必要です。完済できない場合、支払い義務が生じることがあります

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリット

競売と違い、不動産が一般市場の取引価格で売却できる。
※競売は通常一般価格の5〜7割程度での売却となる
引っ越し資金などを売却費用から捻出することが可能。
※競売は通常すべて借金返済に当てられる
残債の返済方法などについて交渉できる。
※競売は通常交渉できません
原則として手持ち資金の持ち出しがない。
引っ越し時期の交渉が可能。
競売は交渉できず強制退去となります
競売と違い氏名が開示されず債務が原因で引っ越すことが周囲に知られない。
※競売は氏名が開示されるため、周囲に債務が原因で引っ越すことが知られます

任意売却のデメリット

連帯保証人の同意がなければ成立しない。
購入希望者の内覧への協力が必要。

住宅ローンの残債はどうなる？

任意売却にしても競売にしても、住宅ローンの残高を売却価格が下回った場合の残債は支払うことになります。ただし、任意売却の場合は、金融機関などの債権者と任意売却の業者との話し合いで手続きを進めていきますので、支払額を減額してもらえることもありますし、無理のない範囲での分割金額を設定してもらえます。

任意売却後の債務は金融機関から保証会社やサービサーと呼ばれる債権管理会社に移り、ローンはこれらの保証会社が債務者に代わって支払います。これを「代位弁済」といいます。保証会社やサービサーは法律によって厳しく管理されていますので、無理な取り立てや法外な要求をされる心配はまったくありません。

どこまで任意売却のサポートをしてくれるの？

任意売却でまず一番大切なのは「どれくらいの債務があるのか？」「任意売却をした時にどれくらいで売却可能か？」などみなさんの現状を調査し、正しく把握することです。もしかしたら任意売却をしなくても解決できる問題かもしれません。日経管財では「いきなり売る」ということはしません。事前のヒアリングで現状を把握し「どういった対策が有効か？」を決めます。任意売却になった際には、金融機関との交渉や、売却後のアフターフォローなど、最初から最後までみなさまのサポートをさせていただきます。任意売却は交渉が肝です。1人で悩まずに専門家である日経管財に一度ご相談ください。

また自宅にローンの「催告書」や「競売開始決定通知」など日頃見慣れない書類や郵便物を受け取った方は手遅れになる前にすぐにご連絡ください。相談に来られる方の多くが「誰かにアドバイスを受けるまでどうすればいいか分からず不安だった」「何を相談すればいいのかすら分からなかったが、何も分からずに相談に来て本当に良かった」とおっしゃいます。

任意売却の流れは？