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出生数90万人割れで少子化が加速!今後の不動産投資はどうする?

更新日:2020年1月15日 ブログ

皆さんこんばんは
昨年末に厚生労働省からこんな発表がありました。
『日本人の国内出生数が86万4千人と1899年の統計開始以来初めて90万人を下回り、出生数が死亡数を下回る自然減も51万2千人と初めて50万人を超えた』

出産期の女性が減っている為自ずと出生数も減ってきているそうですが、このままどんどんと少子化や高齢化が進むと気になってくることがあると思います。
それは家やマンション、賃貸物件を投資用に購入したとして、自分たちが売りたいと思ったときには価値が下がってしまっているのではないかということです。

そこで昨今の急激な人口推移の変動によって「今後の不動産投資に与える影響」、および「ターゲットとすべき入居者層」について解説します。

少子化で不動産価格は下がる?

現在の日本の住宅の空家率は、13.6%となっており、10軒に1~3軒は空家だという状態です。(※2018年総務省「住宅・土地統計調査」結果発表)

これはこれで、驚きですよね。

さて、少子化が続く日本では、さらに空き家率が悪化し不動産価格が安くなると想像される方もいらっしゃると思いますが、そうはなりません。

きっと不動産が大きく上昇するエリアと大きく下落するエリアに分かれ「不動産の格差社会」が到来するでしょう。

それは、今後の不動産市況を予想する上で、「人口移動」が発生することをイメージいただければ、ご理解いただけると思います。

 

人口移動による不動産①(過疎地編)

※前提:子供が少なくなる(少子化)

①地方Aで過疎が進行

②人口減少。地域で仕事が減り、若者は都市部へ移住

③地方Aでさらに過疎化進行

結果:人口減による不動産価格の大幅下落

人口移動による不動産②(大都市編)

※前提:地方から人口が流入する。
①仕事を求め、若者が都市へ移住

②都市部に人が集まる

③都市部の人口が更に増加

結果:人口増による不動産価格の上昇

というの不動産の構造改革が起こるからです。

不動産も2極化の時代に

上記のような人口移動が発生し場合、「人が集まる街」と「人が去っていく街」に2極化します。

一昔前のバブル時代は、首都圏は異常に、地方都市はそれなりに土地価格が上昇しましたが、低成長率時代の現在はそうはいきません。

現在は、「三大都市圏とその周辺ベッドタウン」VS「日本の地方都市」という図式です。

都市圏の不動産の価値は現状維持か、もしくは人が集まりますので、更に価値が上昇するでしょう。
でも、地方都市は不動産価値・値段自体がつかないところまで値下がりします。購入を考える人自体がいなくなるという厳しい状況は、ご想像いただけるでしょう。

しかし、それぞれの都市でも人が集まっている場所はそれなりに土地価格も上昇又は現状維持するでしょうし、都市圏でも地方の方は価値が減少していくと思います。

日本の少子高齢化の現状

そして近年何度も耳にする「少子化高齢化」

その言葉だけが一人歩きしている感じがありますが、実際のところどの程度少子高齢化が進んでいるのでしょうか。

総務省の国勢調査および国立社会保障・人口問題研究所のデータによると、日本の人口推移は以下のとおりです。

総人口が減るなか、65歳以上の高齢者の人口割合だけが増えていることがわかります。さらにこの流れは、シミュレーションを続けていくとどんどん加速していきます。

仮に2020年に新築RCマンションを購入したとして、およそ減価償却が終わる40年後(2060年)は、日本の人口は1億人を割り込んでいるにも関わらず、高齢者人口は今とさほど変わらないという予想がされていることがわかります。

上記の情報をもとに導き出される「不動産投資において重要な影響を与えるポイント」は、以下の2点です。

  • 「生産年齢人口」が2060年には今のおよそ半分ほどにまで減ってしまう。
  • 人口に占める「高齢者」の割合が40%に達する

 

以上の2点を踏まえた上で、次回どの入居者層にターゲットを絞ればよいかをご紹介していきたいと思います!


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