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所有者不明土地の特措法とは

更新日:2019年10月24日 ブログ

平成30年11月15日,法務省及び国土交通省が所管する「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」の一部が施行され、法務省関連の制度が施行されました。

現在、所有者不明土地の面積は2016年時点で九州の面積を超える約410万ha相当あり

このまま放置すると2040年には北海道本島の面積に近い約720万haにも膨れ上がると予想されています。

 

 

そもそも所有者不明土地とは・・・?

所有者不明土地とは、「不動産登記簿等の所有者台帳により所有者が直ちに判明せず、または判明しても所有者に連絡がつかない土地」という広義の意味と

「探索しても最終的に所有者が不明、または所在が不明な土地」という狭義の意味があります。

平成29年度地籍調査によると前者が約22%、後者が0.44%を占めています。

所有者不明土地問題が注目されたのは、2013年の東日本大震災で復興事業の障害になる事例が多発したことからです。

しかし問題化され始めたのが2013年からであって、古いものだと登記簿謄本の記載内容が明治時代のままの内容と変わっていないケースもあります。

 

所有者不明土地の解決に多くの税金が使われている

今月から消費税が10%へと増税されましたが、所有者不明土地の所有者を探し回るためのコストに消費税の一部が使われています。

2016年では約1,800億円、2040年には約3,100億円までに膨らむことが予想されているのです。

では何故所有者不明土地が発生するのでしょうか。

 

所有者不明土地の発生原因は「相続」

所有者不明土地の直接的な発生原因は「相続」です。

相続では所有者の登記移転義務がないため、変更登記がされないまま放置されることがあります。

放置されたままだと、その後、3~4代に渡る相続の結果、所有者が150人くらいになってしまうことがあります。

ただ、相続で移転登記しなくても、土地の周囲の人に聞けば所有者が分かる場合があります。

ところが、現在では地方から都市部への人口移動による地縁の希薄化や、親戚同士の人間関係の希薄化等も重なり、近隣住民にヒアリングしても分からないことが増えているのです。

このように所有者不明土地は、単に相続登記のだけが原因ではなく、都市部への人口移動や人間関係の希薄化などの社会的背景も原因となって生じている問題です。

そこで、平成30年11月に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が施行されました。

 

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法

 

特措法では、主に以下の3点が定められています。

①所有者不明土地を円滑に利用する仕組み

②所有者探索を合理化する仕組み

③所有者不明土地を適切に管理する仕組み

 

①の「所有者不明土地を円滑に利用する仕組み」については、

“所有者不明土地について利用したい人がいれば上限10年間で利用権を与える”という制度です。

利用する内容は公共性・公益性のある事業に限られるという点がポイントです。

公益性のある事業とは、例えば公園や緑地、広場、直売所、文化共用施設、仮設の園舎、駐車場などが想定されています。

ただし、利用中にもし所有者が現れた場合、明け渡しを求めた場合は期間満了後に原状回復して返還しなければいけません。

原状回復して返還とは、更地にして返すということなので、直売所や仮設建築物、駐車場などの簡易な利用方法が現実的となります。

 

②の「所有者探索を合理化する仕組み」とは、“所有者をどこまで探索すべきかについての限度の定め”です。

所有者不明土地の定義の中には、探索に「相当な努力が払われたと認められるもの」という文言が入っていました。

相当な努力というのがあいまいな定義で、どこまでやれば所有者不明土地なのか分からないという問題があります。

特措法が整備される前は、所有者の探索が行政の任意の裁量で行われていました。

親族はおろか、地元のことを良く知る年長者や近隣住民などへのヒアリングもしており、膨大な労力をかけていました。

今後は、聞き取り調査を「親族まで」とすることを定義しています。

 

③の「所有者不明土地を適切に管理する仕組み」とは、“財産管理人制度の拡充”です。

今までは、自治体が利害関係者として家庭裁判所に所有者不明土地の財産管理人の選任を請求できる財産管理人制度という仕組みがありました。

この所有者不明土地の財産管理人の選任請求を民間事業者でもできるようにしたのが、「所有者不明土地を適切に管理する仕組み」です。

民間事業者が、所有者不明土地の利用権を獲得できるようになるという点が大きなポイントとなります。

 

以上3つの措置法の概要をお伝えしましたが、今回の法の制定だけでは所有者不明土地を減らしていくことはまだまだ難しいと考えます。

なぜなら、所有者不明土地が発生する原因である相続時の不動産登記を義務化するなり対策を取らなければ今後も所有者不明土地が増えていきます。

現在義務化において検討されていますが、地方から都市部への流出が増え土地の価値が減少している今、法改正され罰金が科されたとしても登記を行わない人が続出することが予想されています。

また、相続登記をしたとしても活用しなければ別の問題となっている空き家問題がさらに増え続けていきます。

そこで、一歩踏み込んで審議されているのが“相続時の所有権放棄”です。

不動産の所有権を放棄できる法律が制定されれば、空き家問題も少しずつ解決するのではないでしょうか。

(放棄した後誰がどのように活用していくのかがまたポイントになりますが・・・)

 

特措法はまだスタート段階であり、今後、様々な制度が加わっていきます。

2020年秋の国会で審議中の法案が通るかどうかという段階です。

所有者不明土地に関わる問題は、これからも新たな制度ができてきますので、今後もブログ等で取り上げていきたいと思います。

 


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