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120年ぶりの民法改正~改めて知っておきたい敷金・原状回復トラブル~

更新日:2019年10月13日 ブログ

1986年(明治29年)に制定された民法のうち、債権関係の規定が約120年ぶりに改正されます。

可決、成立は2017年5月26日、公布は同年6月2日、施行については「公布から3年以内」とされ2020年4月1日施行されることとなっています。

120年もの間、私たちの暮らしは大きく変わってきましたが、暮らすために必要な法律は中々変わっておらず

賃貸借契約があっても賃借人と賃貸人の間では様々なトラブルが起こってきました。

では何故トラブルが起こるのでしょうか。

敷金・原状回復トラブルが起こる理由

①敷金や原状回復のルールが明確に理解されていない

私も前職で賃貸営業をしていた時、様々なトラブルを見てきました。

「退去時に敷金が返還されない」「自然消耗による損耗なのに、修繕費を請求された」等です。

ではなぜこのようなトラブルが発生するのでしょうか。

それは「敷金の存在は知っているが、返還に関するルールが明確に理解されていない」

ということではないでしょうか。

敷金に関する取り決めは「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを国土交通省が定めています。

その中で「賃借人が普通に暮らしていた場合の劣化は賃貸人の負担」と書かれていても

借主(入居者)、貸主(大家)、さらに不動産会社(仲介人)それぞれの通常という基準が異なるからだと思います。

そのそれぞれの価値観の違いが、トラブルに発展してしまうのです。

 

②賃借人が「善管注意義務」の存在を知らない

善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略であり、賃借人は賃貸人に対し

借りた物件を明け渡すまで善良な管理者の注意をもってその物件を保管しなければならないとされています。

つまり、賃借人が物件を故意に破損したり、物件管理上の過失(やってしまった事)があると認められたものに対しては

損害賠償の義務が発生するというものです。

退去時によくあった例としては「日常清掃を怠ったためにダニが発生した」

「換気を行わなかったためにカビが生えてしまった」というケースです。

 

③退去時双方の立会いが行われていない又は立会い時の確認が不十分

退去時に関係者の立会いがなく、お互いに壁や床、柱等の傷や汚れの現状確認をしていない場合や

立会い時の記録を十分に残していなかった場合などは敷金を清算する際にトラブルになることがあります。

 

120年振りの民法改正で抑えるべきポイント

これまで賃貸借契約における敷金については、明文化されておらず

不動産取引慣習によりやり取りされていましたが、今回の改正で初めて定義されます。

下記で改めて抑えるべきポイントについてご紹介します。

 

今回、賃貸借契約に関わる改正点でおさえておきたいのは次の3つです。

□敷金及び原状回復のルールの明確化

□連帯保証人の保護に関するルールの義務化

□建物の修繕に関するルールの創設

 

今回の記事では、【敷金及び原状回復のルールも明確化】についてお伝えします。

 

【いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる

賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、

賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう】(改正民法 第622条の2)

 

要するに、敷金は借主の債務不履行(例えば賃料の滞納など)があった際に、その弁済に充てるためのものであることを

今回の民法改正で明確にしました。

そして、契約終了などによる明け渡しの際には、敷金から賃料の滞納分等を差し引いた額を借主に返還しなければならないようになります。

それと同時に、これまで「原状回復ガイドライン」に記載があった部分が民法に明文化されました。

それは、借主に責任のない、通常使用による損耗や経年劣化などについては原状回復義務がないとするものです。

 

ただし、敷金や原状回復のルールは従来の取引慣習を民法に盛り込んだもので

実質的には今までと変わらないケースもあると思います。

これに反して賃借人に負担を課す場合には、賃貸借契約の特約にあらかじめ明確に明記しておかなければなりません。

しかし、これも今までと同様で賃借人が一方的に不利になる特約は、消費者契約法により否定されるので注意が必要です。

 

120年振りの民法改正により、トラブルが少なくなっていくのは法改正からある程度時間を要すると思います。

むしろ、改正内容を理解する人としていない人との間では決定的な認識の違いが生じてしまうので、

一定の期間はさらにトラブルが発生してしまう可能性もあります。

法改正前から物件を持っているオーナーや土地活用を考えている方はしっかりと把握し

私たち不動産会社にご相談頂ければしっかりと対応させて頂きます。

 

次回は第二のポイントの連帯保証人の保護に関するルールの義務化についてご紹介します。

 

 

 

 


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